Không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Tại văn bản trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA hoan nghênh Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/3 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.
Theo HoREA, không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua.
"Nguyên nhân chủ yếu của việc trên là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi. Chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và cũng chưa tìm được điểm cân bằng về lợi ích, đảm bảo hài hoà quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư. Đặc biệt là do chưa thực hiện đầy đủ “quy chế dân chủ cơ sở” để các chủ sở hữu nhà chung cư thông suốt và tự giác tham gia vào quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại", HoREA nêu quan điểm.
Từ nhận định trên, HoREA cho rằng, việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận; chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà mới. Việc này áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng mới sẽ làm tăng gánh nặng và độ phức tạp cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng, nhất là cấp tỉnh và cấp huyện.
Bởi vừa phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư hiện hữu theo chế độ “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”, vừa sẽ phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư được xây dựng trong tương lai theo chế độ “sở hữu có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.
"Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây", Chủ tịch của HoREA nhấn mạnh.
Cần tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”
Dẫn chứng từ thực tiễn của TP.HCM, ông Châu cho biết, nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại đã thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc.
Trong đó, UBND quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.
Theo HoREA, đây cũng là cách làm hay cũng do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là Ủy ban nhân dân quận 4) và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thực hiện, theo đó Công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được Công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.
Hay với trường hợp CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt tự thương lượng, thỏa thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại 52 căn hộ thuộc khu chung cư cũ tại quận 3, có diện tích khuôn viên khoảng 3.600 m2 theo giá thị trường để thực hiện dự án khu nhà cao tầng hỗn hợp (gồm nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ).
Theo HoREA, đây là cách làm rất hay, rất tốt hiện nay cần khuyến khích các doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại các căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường, “thuận mua vừa bán” để đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch, góp phần chỉnh trang, tái phát triển đô thị theo chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, mà Nhà nước không cần phải “ra tay” thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư có thể dẫn đến khiếu kiện đông người, thậm chí khiếu kiện gay gắt, kéo dài.
Năm 2017, UBND quận 3 có sáng kiến quy hoạch 3 khu vực xây dựng nhà chung cư tái định cư do có diện tích khuôn viên rộng, đề xuất “quy gom” để tái định cư tất cả các hộ dân đang sinh sống rải rác tại 43 khu nhà chung cư trên địa bàn quận 3.
Sáng kiến “quy gom” một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” tại khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã được “nâng cấp” và quy định tại khoản 3 Điều 69 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Nhưng, cũng có trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng nhà chung cư cũ mà các chủ sở hữu nhà chung cư không được bố trí tái định cư tại chỗ do không phù hợp với quy hoạch, như trường hợp chung cư hỗn hợp Thương xá Eden quận 1 gồm 210 hộ dân và 21 đơn vị, mặc dù được chủ đầu tư dự án giới thiệu các căn hộ để lựa chọn tái định cư trên địa bàn quận 1, quận 2, quận 7 nhưng cũng vẫn có một số hộ dân khiếu kiện mà chính quyền phải mất nhiều thời gian, công sức để giải quyết.
Do vậy, theo HoREA, không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” là nguyên nhân dẫn đến “vướng mắc”, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
HoREA cho rằng không nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thay vào đó cần tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.
